Respuesta rápida: Paraguay es una economía pequeña, estable y con grado de inversión (Moody’s Baa3 y S&P BBB-), con impuestos del 10 % en casi todo y un mercado inmobiliario en Asunción que da entre un 6 y un 9 % bruto en alquiler. Un español puede comprar inmuebles y tierra sin residencia, colocar dinero en certificados de depósito o bonos con intereses exentos en el IRP, o montar una empresa que tributa al 10 %. Desde 2026, además, 200.000 dólares en un inmueble con renta o en instrumentos financieros dan la residencia permanente directa por el Investor Pass. Lo que el folleto no dice: la liquidez es baja, la seguridad jurídica exige escribano propio y comprobar títulos, y la renta de lo que inviertas aquí tributa aquí, aunque poco. Esta guía va de dónde poner el dinero de verdad y de lo que cuesta.
Por qué Paraguay atrae capital, y qué parte es verdad
Lo verificable: Paraguay obtuvo el grado de inversión de Moody’s (Baa3) en julio de 2024 y lo ratificó en julio de 2026 con perspectiva estable; S&P lo tiene en BBB- y Fitch en BB+ con perspectiva positiva, a un escalón. Lleva dos décadas de crecimiento por encima de la media regional, deuda pública moderada, inflación contenida por un banco central con metas desde 2011 y un guaraní que en 2026 se ha apreciado frente al dólar. Energía eléctrica barata y limpia (Itaipú y Yacyretá), tierra fértil, y un régimen fiscal simple: IRE 10 %, IVA 10 %, IRP del 8 al 10 %, sin impuesto sobre el patrimonio ni sobre sucesiones a nivel nacional.
Lo que conviene matizar: es un mercado pequeño (unos siete millones de habitantes), con una economía todavía muy ligada a la soja, la carne y la energía; la liquidez de casi cualquier activo es baja; la percepción de corrupción es alta en los índices internacionales; y la burocracia registral es lenta. Ninguna de esas cosas invalida la inversión. Todas obligan a hacerla con más cuidado del que exige Madrid.
Inmuebles en Asunción y alrededores
Es donde va la mayoría del capital español. Asunción vive un ciclo de construcción largo: torres de vivienda en Villa Morra, Recoleta, Carmelitas, Las Lomas y el eje de la avenida Aviadores del Chaco; oficinas en el mismo eje; y vivienda de segunda residencia en San Bernardino, junto al lago Ypacaraí, y en Luque, cerca del aeropuerto.
Precios. En zonas premium de Asunción, entre 1.400 y 2.500 dólares por metro cuadrado en obra nueva; un apartamento de un dormitorio se mueve entre 60.000 y 110.000 dólares y uno de dos o tres entre 110.000 y 250.000. Fuera de esas zonas y en ciudades como Encarnación o Ciudad del Este, bastante menos.
Rentas. En alquiler de larga duración, entre el 6 y el 9 % bruto; la corta duración puede dar más con más gestión. Descuenta impuesto inmobiliario, IVA del alquiler, IRP, administración y vacío: el neto realista está entre el 4 y el 6 %. La revalorización ha sido moderada y en dólares; no compres aquí esperando el ciclo de Lisboa.
Cómo se compra. Con pasaporte, ante escribano público (el notario paraguayo), con inscripción en la Dirección General de los Registros Públicos. Los costes de transacción (escribanía, registro e impuestos de la operación) están en el orden del 3 al 5 %. La única limitación a la propiedad extranjera es la franja de seguridad fronteriza de 50 kilómetros de la Ley 2532/2005, que afecta a inmuebles rurales de nacionales de países limítrofes; un español no está afectado. El impuesto inmobiliario es municipal, del orden del 1 % anual sobre un valor fiscal muy inferior al de mercado.
Lo que mira un comprador prudente. Título inscrito y sin gravámenes, que el vendedor sea quien dice ser, que sobre plano el fideicomiso o la sociedad promotora existan y tengan permisos, y un escribano propio. Y para el Investor Pass, que el inmueble se destine a alquiler o actividad económica: la vivienda propia no computa.
Instrumentos financieros: CDA, bonos y bolsa
Para quien quiere renta sin gestionar un inmueble. Los certificados de depósito de ahorro (CDA) de bancos y financieras pagan en guaraníes por encima de la tasa de política del Banco Central, y en dólares menos; los bonos del Tesoro y las emisiones corporativas cotizan en la Bolsa de Valores de Asunción, y hay fondos mutuos y de inversión regulados por la Comisión Nacional de Valores. Los intereses de depósitos bancarios y de títulos públicos están exentos en el IRP para la persona física (artículo 56 de la Ley 6380/2019), lo que convierte a esta vía en la más limpia fiscalmente para un residente.
Los riesgos son dos y son evidentes: el tipo de cambio, si colocas en guaraníes y piensas en euros, y la solvencia de la entidad, que se mira en las calificaciones locales y en la supervisión del BCP. Un depósito garantizado por el Fondo de Garantía de Depósitos cubre hasta un límite modesto. Diversifica entre entidades y plazos.
Para el Investor Pass, la modalidad financiera exige 200.000 dólares mantenidos al menos dos años con informe anual. Es la forma más pasiva de obtener la permanente, y la que más depende de que aceptes tener ese capital dentro del sistema paraguayo.
Montar una empresa o invertir en una
Paraguay compite con una fórmula simple: IRE del 10 % sobre el beneficio de fuente paraguaya, IDU del 8 % al distribuir dividendos a residentes (15 % a no residentes), IVA del 10 %, y dos regímenes de incentivo, la Ley 60/90 (exenciones sobre bienes de capital e impuestos a la importación para proyectos aprobados) y la maquila (tributo único del 1 % sobre el valor agregado para producir y exportar). La constitución de una SRL o de una EAS es barata y rápida por el SUACE, que también canaliza la vía productiva del Investor Pass (70.000 dólares y cinco empleos).
Tiene sentido si el negocio opera en Paraguay: produce, emplea, vende dentro o exporta desde aquí. No tiene sentido como sustituto de una LLC para facturar a clientes europeos o americanos: una factura paraguaya encaja mal en el sistema de compras de una empresa de Fráncfort, la banca en dólares es más limitada y, sobre todo, una sociedad paraguaya que sea socia de tu estructura extranjera tributa por esos dividendos (artículo 6.4 de la Ley 6380/2019). La comparación vehículo por vehículo está en abrir una empresa en Paraguay.
Agro y ganadería: la inversión de verdad
Es donde Paraguay es grande de verdad: entre los mayores exportadores mundiales de soja y de carne vacuna, con tierra a precios que Europa no conoce y un Chaco que se ha convertido en frontera ganadera. Para un inversor sin conocimiento del sector, la entrada razonable no es comprar 500 hectáreas, sino participar con un operador local con trayectoria: arrendamiento, aparcería o sociedad con quien ya produce. Los ciclos son largos, dependen del commodity y del clima, y la logística (Paraguay no tiene mar; exporta por el río) pesa en los márgenes. Fiscalmente, el agro tiene su propio régimen dentro del IRE y el impuesto inmobiliario rural. Como inversión productiva puede sustentar el Investor Pass si el plan crea empleo.
Lo que tributa y lo que no
La regla es la de todo el sistema paraguayo: fuente. Lo que la inversión genera en Paraguay tributa en Paraguay; lo que tienes fuera, como persona física, no.
- Alquileres: IRP de rentas y ganancias del capital al 8 %, más el IVA del 5 % sobre el alquiler de inmuebles.
- Venta de un inmueble: IRP del 8 % sobre la ganancia, con la opción de una base presunta del 30 % del precio de venta, que en la práctica deja un tipo efectivo bajo; a confirmar con tu contador para cada operación.
- Intereses de depósitos y bonos públicos: exentos en el IRP.
- Dividendos de una sociedad paraguaya: IDU del 8 % al residente; 15 % al no residente.
- Empresa: IRE del 10 % sobre el beneficio; IVA del 10 % (5 % en algunos bienes y en el alquiler de inmuebles).
- Inmueble: impuesto inmobiliario municipal, del orden del 1 % del valor fiscal.
- Tus inversiones fuera de Paraguay: fuera del IRP para la persona física (artículo 48 de la Ley 6380/2019). No las metas en una sociedad paraguaya.
Y el otro lado del Atlántico: mientras sigas siendo residente fiscal en España, todo esto se declara allí (modelo 720 por encima de 50.000 euros, Impuesto sobre el Patrimonio, IRPF sobre las rentas con deducción por doble imposición conforme al convenio de 2024). El orden correcto es residencia primero, inversión después, o ambas en el mismo ejercicio y bien declaradas. Está en residencia en Paraguay para españoles.
¿No sabes cómo encaja esto en tu caso?
Once preguntas y te decimos si la LLC te conviene, y si no, también.
Los riesgos que nadie pone en el folleto
- Liquidez. Vender un piso en Asunción lleva meses; vender tierra, más. No inviertas aquí dinero que puedas necesitar en un año.
- Títulos. La cadena de titularidad de un inmueble puede tener sorpresas; el escribano propio y el informe registral no son opcionales.
- Cambio. Si tu vida está en euros y el activo en guaraníes, tienes una posición de divisa aunque no lo parezca.
- Tamaño. Un mercado de siete millones de habitantes absorbe menos oferta de la que se está construyendo en algunos barrios de Asunción. Mira el vacío real, no el prometido.
- Instituciones. Registros lentos, justicia lenta y percepción de corrupción alta. Se compensa con papeles bien hechos y con no depender de un favor.
- Vendedores de residencia. Una parte de la oferta inmobiliaria «para el Investor Pass» está sobrevalorada porque el comprador quiere la cédula, no el piso. Compra como si no hubiera cédula.
Cómo se combina con la LLC y con la residencia
La arquitectura que montamos es siempre la misma y cada activo va a la bandera que le corresponde. La LLC factura al mundo, cobra en dólares y su beneficio no tributa en Paraguay si el trabajo se presta fuera; es la bandera de empresa y banca. La residencia paraguaya es la bandera personal, y lo que inviertas en Paraguay va a tu nombre como residente, no a través de la LLC (que es no residente y sufriría la retención del INR sobre rentas paraguayas) ni de una sociedad local que además te complicaría lo de fuera. Y tu cartera global sigue donde está, fuera del alcance del IRP.
Si tienes 200.000 dólares y un uso económico para ellos en Paraguay, el Investor Pass te da la permanente directa y ahorra la etapa temporal. Si no, la residencia temporal cuesta unos 3.000 dólares y llega al mismo sitio; invierte donde te dé más, aquí o fuera. En Cheq lo vemos con tu caso delante: diseñamos la residencia, la LLC y la banca, y con nuestros socios legales of-counsel en Asunción revisamos el activo antes de que firmes nada.
En resumen
- País pequeño, estable y con grado de inversión; impuestos del 10 % y sin patrimonio ni sucesiones a nivel nacional.
- Pisos en Asunción al 6-9 % bruto (4-6 % neto), comprables sin residencia; CDA y bonos con intereses exentos; empresa al 10 %.
- Lo que la inversión genera aquí tributa aquí (IRP 8 %, IVA 5 % en alquileres); lo de fuera, no, si lo tienes a tu nombre.
- 200.000 dólares con renta o mantenidos dos años dan la permanente directa; la vivienda propia no computa.
- Liquidez baja, títulos con escribano propio y compra como si no hubiera cédula.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar inmuebles en Paraguay sin residencia?
Sí. No hay restricción general a la propiedad extranjera: se compra con pasaporte ante escribano y se inscribe en los Registros Públicos. La única limitación es la franja de seguridad fronteriza de 50 kilómetros (Ley 2532/2005), que afecta a inmuebles rurales de nacionales de países limítrofes. No se aplica a un español.
¿Qué rentabilidad real da un piso en Asunción?
En alquiler de larga duración, entre el 6 y el 9 % bruto según zona y producto; en corta duración puede subir, con más gestión y vacío. Descuenta el impuesto inmobiliario, el IVA del 5 % del alquiler, el IRP del 8 % sobre la renta, la administración y los meses vacíos. El neto realista queda entre el 4 y el 6 %.
¿Es seguro comprar sobre plano?
Asunción está llena de grúas y hay promotores serios y otros que no lo son. Comprueba la titularidad del terreno, la inscripción del fideicomiso o de la sociedad promotora, los permisos municipales y la trayectoria de entregas. Y firma con escribano propio, no con el de la promotora.
¿Pagan impuestos en Paraguay mis inversiones fuera del país?
Como persona física, en general no: el IRP grava la renta de fuente paraguaya y el artículo 48 de la Ley 6380/2019 acota los rendimientos del capital a las colocaciones en el país. La excepción está en el impuesto empresarial: una sociedad paraguaya que sea socia de una entidad extranjera sí tributa por esos dividendos (artículo 6.4). Por eso las inversiones de fuera se tienen a título personal, no a través de una sociedad local.
¿Es mejor invertir a través de mi LLC o a mi nombre?
Para un inmueble o una cartera en Paraguay, casi siempre a tu nombre si eres residente: la LLC es no residente y sus rentas paraguayas sufrirían la retención del INR. Para el negocio internacional, al revés: la LLC factura fuera y esa renta no es de fuente paraguaya. Cada activo en la bandera que le toca.
¿Qué pasa con el modelo 720 y el Impuesto sobre el Patrimonio si todavía soy residente en España?
Un inmueble en Paraguay de más de 50.000 euros, o cuentas y valores por encima de ese umbral, se declaran en el 720 mientras seas residente fiscal español, y entran en el Impuesto sobre el Patrimonio de tu comunidad. Es un motivo más para ordenar primero la residencia y después la inversión, o hacer ambas en el mismo ejercicio con las declaraciones en regla.